近期，上海青浦举办了一场土地推介会，共推介39宗地块、17个组团。这其中，有三宗地块格外受到关注。
民众期货官网推介资料显示，朱家角镇淀山湖大道南侧D02-12地块、朱家角镇珠溪路东侧105-06地块和105-20地块，其规划容积率仅为0.8。
民众期货官网去年9月底，自然资源部曾下发文件，其中提到建议取消远郊区容积率不得低于1.0的限制。青浦区此次释放的信号意味着自然资源部“取消远郊容积率1.0限制”的建议将首次在一线城市落地。
民众期货官网今年以来，土地市场总体依旧平淡，但部分核心城市推出的“低密宅地”，却掀起了土拍小高潮，受到开发商的热捧。杭州一宗低密宅地溢价率逼近60%，无锡宅地市场上，低密宅地已经成为一种主流供应类型。
民众期货官网低密宅地被热捧的背后，一方面是政策的松绑，另一方面是市场的认可。在部分二三线城市，低密楼盘产品投放市场后，出现了“10分钟售罄”“2000多人报名摇号”等热销场景。
民众期货官网核心城市频推低密宅地
民众期货官网早在2003年起，低容积率别墅的土地供应就在全国层面被叫停，其后限墅令不断加码，2016年国土资源局发布《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，明确提出暂停别墅审批。
民众期货官网寸土寸金的上海早在2010年就停止容积率1.0以下住宅土地的供地。如果青浦区三宗容积率0.8的地块能成功出让，也意味着执行长达14年的“禁墅令”政策有所松动。
民众期货官网有业内人士告诉记者，容积率0.8的要求，足够打造一个联排别墅类小区。在推介会上，青浦区规划和自然资源局相关人员也表示，目前上海正在研究第四代住宅项目。
民众期货官网实际上，一线城市人多地少，低密宅地的供应尚处于起步阶段，而在二三线城市，今年以来地方政府已频频推出低密宅地，受到市场的欢迎。在部分城市，低密宅地甚至已经成为其土地市场的供应主流。
民众期货官网在杭州，只要主城区推出一宗低密地块，就会遭到房企热抢。比如今年7月，杭州丰收湖一宗容积率1.2的低密地块出让，由绿城竞得，59%的溢价率创下今年杭州宅地出让溢价率之最。时隔不久，杭州推出白马湖低密地块，又被绿城、建发、金茂等多家开发商“虎视眈眈”，经过42轮报价，被绿城以接近40%的溢价率拿下，这样的溢价率在如今的土地市场中算得上罕见。
民众期货官网在今年6月，一宗低密地块也成为了南京土拍中的焦点。临近河西CBD的建邺区G11地块原本规划的容积率为1.8，后来降为1.01，结果引来市场化房企的争抢，综合溢价率超过了15%，成交楼面价43888元/平方米，成为南京成交楼面价第二高的地块。
民众期货官网市场对低密度住宅用地的认可，让南京加大了投放力度。南京资源规划部门介绍，今后将有更多低密度地块推出，今年38幅重点地块中，玄武区紫金山南麓顾家营地块、秦淮区南部新城秦淮河国际路地块等的容积率最低为1.01，浦口区八里路以南地块、溧水区月鹭湖地块容积率最低仅为0.8。
民众期货官网在无锡，低密地块已经成为土地供应主流。6月，无锡公布了今年拟出让的12幅优质地块，其中8幅容积率在1.2及以下，有4幅容积率在1.0以下，最低容积率为0.8，容积率不超过1.2的占了四分之三。
民众期货官网据明源地产研究院统计，2024年开年以来，苏州共出让了13宗地块，其中有6宗容积率低于1.05；合肥今年前八个月出让的25宗宅地中，容积率低于1.2共有5宗，其中新站高新区两宗地容积率最低，分别为1.1和1.0，这距离合肥上一次出让容积率1.0地块，已经有9年之久。
民众期货官网类别墅产品有望明显放量
民众期货官网“限墅令”已执行了20多年，目前低容积率地块的频频推出，对市场来说意味着什么？
民众期货官网一般来说，容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比，是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。对于购房者来说，容积率是体现居住舒适度的重要因素之一。容积率小于0.5，可以建独栋别墅；容积率小于0.7，可以建纯联排别墅；容积率小于1.0，可以打造排屋和洋房；而18层高层住宅的容积率一般为1.8至2.5之间，业内普遍认为容积率在1.2以下可以被称作低密度。
民众期货官网从各核心城市的情况来看，目前主城区推出的低密地块容积率普遍贴着1.0的线，而远郊区的低密地块最低也仅为0.8，这样的容积率水平仍不足以支持独栋别墅、庄园式别墅的开发，只能建设排屋、叠墅、洋房等产品，低密住宅的开发是有条件地逐步放开。
民众期货官网从2021年下半年开始，全国楼市进入深度调整期，房企的拿地积极性普遍降低。不少城市的低密地块容积率，也是经调整后降下来的，本来偏高的容积率导致土地无人问津，因此不得不适应市场行情而调低容积率。
民众期货官网从楼市供需端来看，在楼市整体低迷的行情下，低密度的产品确实更受市场青睐。
民众期货官网以杭州为例，今年杭州楼市进入下行期，但高端改善项目和低密度项目仍能维持点状高热。以洋房和叠墅为主要产品的楼盘霞映锦绣里今年6月首开时，93套房源吸引2400多组人登记摇号，触发“顶格社保”要求，而今年8月底再开盘时，48套叠墅又吸引800多组购房者报名，再一次触发社保排序，总价2000万级的叠墅不到一个小时就售罄了。
民众期货官网在南京，今年6月开盘的燕子矶低密度大平层江悦堂，是南京燕子矶板块近十年来投放的首幅低密度地块，整体容积率1.06，虽然每套房子面积达215到400多平方米，套均总价达到一两千万元，但一期投放的40多套房源已卖出30多套。
民众期货官网多地政府还将低密度宅地和第四代住宅的推行结合起来，一边向土地市场投放低容积率土地，一边出台鼓励开发商打造第四代住宅的政策。这样的住宅产品不仅楼栋密度低、绿化率高，还具备“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特点，与传统住宅类型相比，新型低密度第四代住宅的舒适度有很大提升。
民众期货官网江苏盐城近日宣布今年全市将有760套第四代改善型住宅上市，最近上市的低密度叠墅产品凤凰汇榴园首开的31套房源，在10分钟内全部摇号售罄。
民众期货官网明源地产研究院认为，从国际经验来看，高端改善住宅的发展趋势，都是别墅郊区化、大平层市中心化，可以预见，随着供地结构的调整，接下来别墅整体供应量将有所增加，尤其是类别墅产品（叠墅、洋房等）有望明显放量，此外，因有第四代住宅设计理念加持，叠墅的墅感将更强，将有更好的居住体验。
民众期货官网一家头部房企的区域管理人员对记者表示，这种新型低密度第四代住宅产品的大量推出，肯定具有更高的市场认可度，但也会对存量新房以及二手房市场产生影响，后两者的价格或许会进一步走低。
（民众国际期货：第一财经）
